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解读新版购房合

来源:义乌专业律师网作者:义乌律师时间:2013-09-05

  解读一:规划变更要限期通知

  很多购房者入住小区后会发现,一些当初开发商承诺的规划设施却被变更掉了,虽然开发商拿出合法手续,但由于事先业主被蒙在鼓里,并不知情,因此造成很多矛盾。

  对此,旧合同在规划变更处理方式中还处于空白。新购房合同规定开发商应在变更被批准之日起不超过10日的时间里书面通知购房人,购房人收到通知后应在双方约定的时间内作出是否解除本合同的书面答复;如果购房人在约定的期限内未作书面答复,视同其接受变更以及由此引起的合同价款变更;假如开发商在约定的期限内未书面通知购房人,购房人则有权解除合同。

  解读二:房屋层高规定更详细

  据房管部门相关负责人介绍,与旧的合同范本不同,新的购房合同细化标的,即对购房人所购房屋做出了更加详尽的约定。在最新公布的2007年版购房合同范本中,记者看到,与旧合同只要求填写该套房屋层高高度,新购房合同上除了要求开发商据实填写层高外,还要求开发商将与本层高不一致的部位作为附件标注出来。合同中,还须载明该商品房所在楼幢当前的工程建设形象进度。在确定该房屋的编号时,新购房合同要求开发商在公安审定编号与工程暂定编号中作出选择,更进一步对房屋进行约定。

  解读三:权利瑕疵必须进合同

  在近期三部门对南京房地产交易秩序的专项检查中,部分开发商依然向购房者隐瞒其土地抵押及在建工程抵押的情况,造成购房者权利瑕疵,一旦开发商出现资金问题,将使购房者购房存在很大风险。该问题也成为检查过程中频率出现最高的问题,而且如果开发商不主动告知,购房者很难了解个中详情。对此,新的购房合同增加了所购商品房“权利瑕疵”的选项。假如该楼盘已设定“土地使用权抵押”或者为“在建工程抵押”,开发企业还须在合同中标明抵押权人、抵押登记部门、抵押登记日期,将通知抵押权人预售该商品房的证明和处理上述权利瑕疵的承诺作为附件载入合同。

  开发商悄悄地把在建的工程抵押给银行,在南京非常普遍。而其中风险非常大,买房人甚至可能拿不到房子。新文本则让开发商不能浑水摸鱼,而购房者也能在签订合同的时候就知道风险,有了充分的选择权。

  解读四:配套交付条件要写明

  河西一高档楼盘近期临近交付,但令业主们苦恼的是,小区目前连正式的大门都未搞好,小区绿化更是达不到当初购房时开发商承诺的标准,由于绿化、会所等配套设施当初并没有在合同申明确规定交付条件,小区业主质疑如此小区能不能交付。这也是旧合同在附件中,要求开发商在合同中载明“与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施”交付条件,但未具体注明造成的后果。

  在新版购房合同中,附件中配套的基础设施合同已经明确列出,如公共道路、公共绿地、共用停车库、会所都要求开发商选择性地标注交付时间及标准。其中尤其针对会所要求开发商事先约定用途,避免后期在会所使用过程中开发商擅自改变用途造成纠纷。

  解读五:新合同捆绑产权登记

  手口现行范本徊比,新合同总共修订了17个方面,其中最为引人注目的是,新合同取消了正副本制,专门设定了“办理登记手续专用”文本,这一文本由开发商(甲方)和购房人(乙方)签订,乙方在办理产权登记手续时必须提供。这等于是说“通过了权属登记管理的手段,间接达到强制推行示范文本(新合同)的目的”。在修订说明中,还列出要“另增加通过‘南京市网上房地产’系统打印合同的要求,以满足网上房地产的管理需要”。

  有关人士表示,这一规定无疑是强制推行了新合同的执行,将预售合同和房屋产权登记进行“捆绑”,迫使开发商必须接受新购房合同。

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首席律师

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